AI房產估值市場是這篇文章討論的核心

1. AI焦慮從科技股蔓延至房地產的原因

華爾街的AI焦慮正以驚人的速度在各產業間擴散。從2025年底至2026年初，投資人對人工智慧取代傳統高毛利服務業的擔憂，已從科技軟體公司延伸至法律、金融資訊服務與資產管理產業，如今這股恐慌情緒正式登陸房地產服務業。

核心原因在於：AI工具正在以前所未有的速度吞噬過去需要高度專業人力與高佣金收入的業務範疇。過去，企業與消費者必須支付房產買賣價格的5%至6%作為佣金，才能獲得投資及買賣諮詢中介服務，這種商業模式存在已久，但如今AI業者陸續推出的一站式服務——涵蓋法律、交易、資訊與合約流程——正在重新定義這個市場的價值鏈。

從宏觀角度審視，這波AI焦慮的蔓延軌跡具有一定的邏輯性：首先受到衝擊的是軟體與數位工具產業，投資人擔心AI會直接取代工程師與開發者；接著是法律與金融資訊服務業，因為大語言模型(Large Language Models)在文件審閱、合約分析與投資研究方面展現出驚人的效率；如今則輪到房地產這個傳統上被視為「高牆型產業」的領域。

2. Zillow財報爆雷：單日重挫16.54%的背後真相

美國最大的房地產網路交易平台Zillow在2026年2月公布的季度財報，成為壓垮投資人信心的最後一根稻草。數據顯示，去年第四季(2025年Q4)Zillow的現金營收較前年同期大跌15.9%，這個數字遠超市場預期，引發投資人的劇烈反應。

深入剖析Zillow財報疲軟的原因，可歸納為以下幾點：

• 用戶行為改變：潛在買家在使用AI工具進行初步房源篩選與區域分析後，可能繞過Zillow直接聯繫賣方或開發商
• 廣告收入下滑：當房仲業者感受到AI工具的威脅，減少在平台上投放廣告的意願
• 會員訂閱減少：專業投資者發現AI能提供更深入的投資分析，逐漸棄用Zillow的付費會員服務

此外，Zillow對2026年首季的淨營收展望也低於分析師預期。管理層在法說會上坦言，面對AI工具的競爭，他們需要加大技術投資以維持競爭力，但這意味著短期內獲利率將持續承壓。

3. 產業連鎖效應：世邦魏理仕、仲量聯行為何跟跌？

Zillow的暴跌在房地產服務業引發了「骨牌效應」。投資人開始重新評估所有與房地產相關的服務業股票，這波拋售潮在短時間內蔓延至全球頂級的商用房地產服務巨頭。

世邦魏理仕集團(CBRE)股價大跌12.24%，創下2020年疫情後的單日最大跌幅紀錄。作為全球最大的商用房地產服務公司，CBRE的核心業務包括企業不動產顧問、物業管理與私募基金管理，其客戶涵蓋跨國企業與機構投資者。理論上，這類高端服務應具有較高的「護城河」，但市場顯然不以為然。

仲量聯行(JonesLang LaSalle)跌12.46%，高力國際(Colliers International)跌11.25%。這三家公司的業務結構相似，均以商業不動產租售、物業管理與企業顧問服務為主。

這波跌勢背後有兩個關鍵邏輯：

第一，投資人傾向於先行抛售，再進行基本面分析。當AI焦慮成為市場主流敘事時，任何與「高人力成本、高服務收費」相關的產業都會成為靶子，無論其實際受影響程度為何。

第二，商用房地產市場本身基本面確實存在隱憂。2025年美國商用不動產(尤其是辦公室與零售空間)的空置率居高不下，加上遠端辦公趨勢持續，原本就壓抑著相關服務業的成長。AI焦慮只是讓這個脆弱的基本面進一步惡化。

4. AI vs 人類：哪些房仲功能真的會被取代？

並非所有房地產服務功能都會被AI無差別取代。深入分析當前AI技術的能力邊界，可以識別出「高風險區域」與「安全區域」。

🔴 高風險區域：易被AI取代的功能

初步估價與市場分析：AI可以在數秒內完成過去需要數小時的房產估價報告，透過比對周邊成交案例、計算坪效調整、分析區域生活機能與學區品質，提供誤差範圍在5%以內的估價建議。這部分傳統上是房仲的核心價值之一，但也是AI最容易切入的領域。

物件篩選與推薦：根據買方的預算、偏好與生活形態，AI可以從數万筆房源中精準篩選符合需求的選項，並根據過去互動行為持續優化推薦精準度。

合約與文件審閱：法律AI已經可以自動審閱買賣合約，識別對己方不利的條款、計算地政士費用與稅務影響，大幅降低人類律師與代書的審閱時間。

🟢 安全區域：AI難以取代的功能

高階人際網絡與信任關係：商用不動產交易涉及大額資金與複雜談判，買賣雙方往往透過長期合作的人脈網絡建立信任關係。這種「關係資本」難以被演算法取代。

非標準化物件的行銷能力：豪宅、歷史建築、特色商鋪等非標準化物件，其價值往往取決於難以量化的人文與美學因素，這需要人類專業人士的獨特眼光與說故事能力。

跨領域整合談判：大型商用不動產交易涉及稅務規劃、法務結構設計、融資安排等複雜面向，需要專業團隊的跨領域協作，這是當前AI尚未能完整提供的服務。

5. 2026年展望：房地產AI化的必然與懸念

展望2026年，AI對房地產服務業的滲透將加速，但進程可能呈現「分化」特徵。

必然趨勢一：佣金結構崩塌

傳統的5%至6%房仲佣金結構將面臨重大挑戰。當買賣雙方都能透過AI獲得專業級的市場資訊與估價服務時，支付高額佣金的動機將大幅降低。預估到2027年，美國住宅市場的平均佣金率可能降至3%至4%，部分透明度高的市場甚至可能出現「固定費用」模式取代「比例收費」。

必然趨勢二：服務模組化

過往「一站式服務」的模式將被「模組化服務」取代。買方可能只購買AI估價服務，然後自行完成看房與議價，最後支付較低費用請代書完成過戶程序。這種「DIY+精選服務」的混合模式將成為主流。

懸念：監管框架能否跟上？

AI在房地產估價與建議方面的應用，目前監管框架尚未完全跟上。例如：當AI提供的估價出現重大偏差時，責任歸屬如何界定？AI生成的物件描述若有不實，平台是否應承擔責任？各國監理機構正積極研擬相關規範，但短期內的不確定性可能延緩AI在部分市場的推進速度。

懸念：人性化的不可取代性

房地產交易涉及人生重大決定，許多買賣方仍傾向與真人溝通與諮詢。雖然年輕世代對數位工具的接受度較高，但銀髮族與高淨值客戶仍重視「人」的溫度與專業判斷。因此，「AI+真人協作」的混合模式可能才是最終解答。

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常見問題 (FAQ)

❓ Q1：AI真的會讓房仲失業嗎？

答案並非非黑即白。AI將大幅改變房仲的工作內容，但全面失業的說法過於誇張。根據產業預測，到2027年約有15%至20%的房仲從業人員需要轉型或離開市場，但剩餘的從業者將借助AI工具提升效率，收入可能不減反增。關鍵在於從業者能否將角色從「資訊壟斷者」轉型為「價值顧問」。

❓ Q2：現在是買進房地產服務股票的好時機嗎？

當前市場情緒過度悲觀，優質龍頭企業的估值已接近歷史低檔。對於長期投資者而言，分批布局具有AI轉型能力的房地產服務龍頭(如CBRE、JLL)可能是合理的策略。但需注意，這類投資需要較長的持有期間(3至5年)，短期投機者應謹慎為之。

❓ Q3：一般消費者如何善用AI工具買賣房產？

建議消費者善用以下AI工具：(1)AI估價平台進行初步物件評估；(2)智能比價系統計算議價空間；(3)文件審閱AI確認合約條款；(4)區域分析AI評估生活機能與增值潛力。但重大決策仍建議諮詢專業人士，避免過度依賴單一AI建議。

本文首圖來源：Pexels – AI Chat Interface | 第二圖來源：Pexels – VR Real Estate